지역주택조합 업대들에게 욕 먹을 각오로 이 글을 씁니다. <네이버카페>

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지역주택조합 업대들에게 욕 먹을 각오로 이 글을 씁니다.

인천에 살고 있는 대진익(성씨가 큰 대씨 성입니다)이라는 40년차 건설맨입니다.

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지역주택조합과 관련하여 수년동안 수 십곳을 비대위와 조합을 자문해주었으나,

아직도 지역주택조합에 대해서 여전히 문제점을 간파하지도 못하고 가입. 또는 가입후에 권리와 의무에 대해서조차

이해하지도 못할뿐아니라 지주택에 대해서 제대로 알려고도 하지 않은면서 투자 또는 생전 처음 집을 장만해보려는 분들이 너무도 많아서 몇번이고 망설이다가 이 글을 씁니다.

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이 글을 쓰게되면 아마도 저에게 가장많은 돌을 던지고 욕을 하는 분들이

업무대행사와 조합원을 모집하는 분양사들일겁니다. 그러나 그 분들도 한편으로는 이해를 할것이고, 한편으로는 이 글을 정부정책 관련자들이 보기를 바라며 가.감없이 지역주택조합의 추잡하거나. 지금까지 몰랐던 지주택의 내부의 악취부분과 어쩌다가 소 뒷 걸음치듯 성공한 케이스등도 조금은 언급해보겠습니다.

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지역주택조합 법령의 문제점 과 개정해야 할 사항 등

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주택법(지역주택조합근거법령)

지역주택법령은 따로 없고 주택법 제11조~제14조가 핵심으로 만들어졌으며, 여러번 개정하다가 최근에 2020년 7월24일에 일부 개정했고 2020년 7월24일 이전에 설립된 조합은 개정된 법령에 해당이 안되며, 개정된 법령마져도 땜질하는 식으로 만들어졌다는것입니다. 최근 개정된 법령에서는 조합원이 환불하는 조건. 일정기간 조합을 설립안할시 일몰제 등등 몇가지가 개정되었으나 여전히 문제점이 많은 법령임을 아래에서 적요하겠습니다.

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1. 업체나 조합장이 위법시에 처벌을 하는 근거법령이 도정법처럼 안되어 있습니다.

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□전체 개요

재개발. 재건축. 도시환경사업. 소규모정비사업등 도정법(도시및주거환경정비법. 이하 "도정법"이라 합니다)에서는 토지나 건물을 소유한 사람들("토지등소유자등"이라합니다)이 도정법을 근거로 추진하면서도 업체나 조합장이 위법을 하게되면, 공무원이 위법시 처벌하는 "공무원의제"를 적용하여 처벌하게 됩니다.

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그러나 지역주택조합에서는 구조상 업무대행사가 조합원을 모집하고 (그 자금을 신탁사가 관리하지만 지출과정이 조합이 설립되기 이전부터 할 수 밖에 없는 구조입니다. 즉 비 정상적인 이렇게 표현을 안할 수가 없음을은 현실입니다.

추진위원장과 업무대행사가 지출을 요청하면 신탁사는 지출하게 되어 있습니다.) 그 조합원의 자금이 특별한 검증절차 없이 지출구조가 되어 있으며, (물론 조합원 모집수수료나 정상적인 홍보관<많이부풀리지요> 건립비용과 인건비는 줘야합니다)

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조합원 모집과정에 이중으로 조합원을 모집해도 조합설립을 하기 위해 지자체를 경유하여 국토부에 등록해서 검증을 받기 전까지는 누구도 이런 비리를 막거나 알 수가 없다는 것입니다.(이건 정부가 철저하게 법령을 개정해서 조합원 모집 당시부터 지자체가 개입하여 비리가 발생이 안되도록 해야 합니다.)

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※조합원 모집하고 돈이 들어와서 이미 다 지출해버리고 나서 비리나 잘못된 것을 안후에 후회해도 너무 늦기때문입니다

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1-1. 상기 내용을 정리해 드립니다.

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□ 주택법 어디에 지역주택조합관련 법령이 있는지요?

- 주택법(시행령.시행규칙) 제11조~제14조까지가 대부분의 지역주택조합의 추진의 핵심이 담겨있습니다.

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□최근에 언제 주택법(지역주택법)이 개정되었는가?

- 2020년 7월24일시행으로 일부가 개정http://www.molit.go.kr/USR/law/m_46/dtl.jsp?r_id=6673

되었으나 그 이전에 조합이 설립된 조합은 이 개정법에 해당이 안됨을 아셔야 합니다.

- 참고로 도정법은 2008년에 발효했으나 20여년동안 개정만 아마도 수십번 했지요 그래서 한때는 걸레법이라고 했음

- 그런 도정법도 수 십번 개정했으니 주택법(지주택)도 그런 과정을 다시 밟으면 안되게 해야 하는데 ...역시입니다.

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□"공무원의제"란 무엇인가?

- 공무원이 위법시에 적용되는 단어이고 재개발.재건축. 도개법조합등에서 업체(업대<정비사업자>조합장등)가 해당함

- 토지등소유자방식으로 추진하는 재개발 .재건축. 소규모정비사업. 도시환경사업. 도시개발법등은 공무원의제에 해당

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※조합이라는 명칭을 같이 사용하지만 민법으로 비법인사단으로 간주하며, 지주택조합에서는 공무원의제 적용이안됨

※그러다 보니 수십.백억을 사고가 나도 "공무원의제"적용이 ​- 사업지를 물색하는데 토지등소유자가 없다 보니 자연스럽게 업무대행사가 사업지 물색해서 추진하게 됩니다.아니고 일반 민.형사법으로만 처벌하는 경우가 많음

※참고로 "공무원의제"가 있는 도정법.도개법등에서 1억만 위법해도 최고7년까지 형을 받기도 합니다.

※그래서 공무원의제가 있는 도정법에서 사고가 적게나고 지역주택은 한탕주의가 만연하고 있는것입니다.

※청와대 청원게시판중에 "지역주택조합"관련 청원이 상위에 있음.

●따라서 지역주택조합에서도 재개발처럼 "공무원의제"를 적용해야 합니다.

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2. 같은 조합방식인데도 재개발처럼 추진위단계부터 투명해야지 왜 업무대행사가 좌지 우지 하는가?

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□전체 개요

재개발.재건축등은 토지등소유자 방식이고

관련법이 발효되고 수 십번을 개정하여 지금은 바탕이 안정되어 있으나, 지역주택조합은 도정법처럼 별도의 법령이 없고, 주택법 안에 제2절 속(제11조~제14조가 핵심)에 삽입하여 최근에까지 몇번씩 개정하고 있는 법령입니다. 즉 여전히 탁상행정에서 피 눈물나는 서민들의 애환이 들어가 있는 지역주택의 현황파악을 다 못하고 책상에서 나오는 손에 느낌이 안가는 문제만 가지고 개정을 하다보니 계속하여 서민들의 피해만 늘어가고 있는것입니다.

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문제는 도정법처럼 구체적이고 투명하며 도덕적으로 추진위가 있는 것이 아니고

대충. 추진위(추진위를 조합원이 만든것이 아니고 업무대행사가 만듬)를 만들게 되어 있다는 것이고, 조합이 설립되기 전까진 지자체나 법원에서조차 임의단체로 여기기 때문입니다. 즉 조합설립을 한 후부터(개정된 법은 "토지사용권원확보 50%시 조합원을 모집하라"는 필증을 교부하고 있습니다.) 조합을 인정하고 있는 실정입니다

※그런데 토지 계약금을 지불하지 않다보니 언제든지 철회가 가능하다는 것이 문제점입니다.

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더 큰 문제는 개정된 법마져도 조합원을 모집 조건에 "토지권원확보를 50%만 하면 조합원을 모집하라"고 법으로 정해져 있다는 것이고 이런 이상한 편.합법적인 것을 이용하여 조합원을 모집하고 있는 것이 작금의 현실입니다.

즉 도정법처럼 추진위가 투명하게 추진하는것이 아니라.

업무대행사가 추진위원장(도정법에서는 어림도 없습니다)을 임의로 정하여 (나중에 조합설립시에 합법적?으로 조합장으로 대부분 추인을 받습니다)추진하는데 실제로 비록 조합설립 전일지라도 추진위원장이 조합원을 위하여 공정하고 투명하게 어느 정도껏은 해줘야 하는데 그런 추진위원장은 아마도 거의 없다고 보셔도 무리가 아닙니다.

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가장 큰 문제는

업무대행사가 사업지를 물색하여 사업지 에리어를 나름 정하여(사업 에리어를 업무대행사가 정합니다...^^) 가 설계등을 하여 토지가격 과 주변 일반분양가의 약20%~30%저렴하게 적용되는 부지를 선택해야 하는데.. 문제는 사업성(토지가격을 충분히 예상하고 주변 분양가의 20%~30%저렴하게 적용해도 마이너스가 안되는 부지여야 하는데...생략...)이 그나마 조금이라도 나오는데는 그래도 위안을 받으며 추분을 감당하지만,

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문제는 추분은 알바가 아니고

우선 조합원을 모집하여 수수료(업대비+조합원모집수수료+광고홍보비등)만 챙기기에 급급한 비양심적인 업무대행사가 개입한 지주택조합일 경우엔 정말 법률적으로 대응하거나 해야 하며 탈퇴하려면 이미 지불한 금원을 그대로 100%받거나 하는 경우는 드물다고 봐야 합니다.

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2-2 상기 내용을 정리해드립니다.

- 도정법의 재개발. 재건축. 소규모정비사업. 도시개발법등은 토지.건물을 가진 사람들이 하는 사업입니다.

- 그러나 지주택조합은 토지를 소유한 사람들이 사업을 하는것이 아니고 돈을 걷어서 토지사고 건설사를 선정하는 방식

- 조합원 자격은 무주택자로 84㎡이하 한채만 소유하고 가입하려는 지역에 6개월 이상거주한 세대주이어야만 해당

- 수 년간 지나서 겨우95%를 매입했다고 할지라도 소유한지 10여년이상 가진 토지라면 매도소송도 만만찮습니다.

- 토지권원의 확보라는 것이고 계약금을 안줬다면 언제든지 해약이 가능한 절차라는 것이고 이 과정이 무기가 됩니다

- 더 큰 문제는 95% 이전까지 매입하는 과정이 수년간 지체되면 매달 나가는 조합(추진위)사업비가 업청나갑니다.

- 조합운영비.조합원 모집한다고 계속 광고.홍보하다 보면 나중에는 이미 낸 신탁사에 있는 조합비용이 바닥나고

- 조합비가 바닥이 나면 자납을 요구하게 하거나 브릿지를 신청하게 되는데 토지담보 보다는 개인신용대출로 받고

- 일단 개인신용으로 대출을 받은 그 순간부터는 코가 꿰어서 눈물을 머금고 끌려가게 됩니다​.(털퇴가 정말어렵고)

- 그래도 업무대행사와 조합장(추진위원장)은 대부분 면피입니다​. 이유는 이미 총회에서 여러분들이 인정했음으로

- 추진위 단계는 투명을 요구하는 조합원이 거의 없다보니 업무대행사가 거의99%로 주인이 되어서 활개를 칩니다

- 문제는 돈이 바닥나고 조합원이 서서히 비대위가 생기기 시작하거나 더 돈이 나올데가 없으면 미련없이 갑니다.

- 남은 사람들 중 정상적으로 비대위가 그나마 정의로우면 다행인데 상당수 비대위마져도 정의롭지는 못합니다.

- 결국 남은 조합원들만 통곡하는 것이 이 주택의 현실입니다.

※제 아는 조합원중 한 분이 빌려서 조합가입금을 냈는데 그 빌린 돈 독촉에 세상을 달리한 것을 직접 본사람입니다.

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3. 그렇다면 지역주택조합을 투명하고 정의롭고, 조합원을 위한 조합을 운영할수가 없는가?

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□전체 개요

할 수는 있지만 구조상 그렇게 할려면 토지를 소유한 분이 조합원이거나 가입한 조합원중에 진심으로 도덕적인 분이 있어야 하는데 ...여러분 미안한 얘기지만 그런 분은 거의 없습니다. 있다고 할지라도 그런분들은 애시당초 조합원으로 가입했다고 하드라도 업대가 보기엔 문제가 있다고 판단한 조합원은 무슨 수단을 해서라도 내 보내고 맙니다.

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그 중 비대위가 종종 생기는데.. 제가 수 많은 비대위와 조합원들을 도와줘봤지만 대부분 도와 줄 때 뿐이고. 일부 비대위는 전 집행보다는 덜 하지만 일부 비대위를 제외하고는 자기 혼자 살 길을 먼저 찾는 비대위가 많았습니다.

이 얘길 왜 하냐면, 종종 어용 비대위가 있기도 하고 그 비대위가 조합으로 입성한 후에라도 진심으로 조합을 위해 일하는지에 대해서는 (정말 잘하는 비대위와 조합장은 인센티브를 줘야 하구요) 끝까지 관심있게 지켜봐야 한다는 것입니다.

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3-1 상기 내용을 정리해드립니다.

- 추진위에서도 임시총회가 가능합니다. (즉 창립총회 이전이라도 문제가 있으면 해결할 수가 있다는것입니다)

- 무슨애기냐 하면, 토지등 관련자료를 확인하는 것도 중요하지만, 먼저 사업성이 있어야 합니다.

- 즉 수지분석을 해봐야 하는데 그럴려면 먼저 토지가격이 유추해봐야 한데. 문제는 팔사람이 제안한 가격이냐는겁니다

- 토지가격을 적산할 때. 업무대행사의 수지분석보다는 정의로운 전문가에게 수지분석을 의뢰해야 합니다.

- 수지분석시 토지가격은 거래가보다 조금 높게 잡아야 수지분석예상표가 크게 틀리지 않습니다.

- 물색한 사업지 안에 있는 토지는 곧 사유재산입니다. 안판다고 하면 강제로 매입 할 수가 없는구조입니다.

- 수지분석표가 없다고 하는 지주택이 있는데 그야말로 말도 안되는 거짖이라는것입니다.

- 문제는 조합원이 수지분석표를 작성하면 몰라도 절대로 업무대행사는 수주분석표를 안줍니다. 그렇다고 위법이 아님

- 수지분석상에서 예상 추분이 주변아파트 분양가를 상회한다면 당장 더 이상 추진해서는 안됩니다.

- 최악의 경우일지라도 입주시에 주변 아파트 분양가와 동일해야 합니다.

- 토지계약금 및 매입자금을 마련하기 위하여 비싼이자(5%~11%)가 나가는 대출금(개인신용초함)을 받아야 하는데

- 수지분석표가 확보하지 못하여 추후 입주시 추분금액에 대해서 어느정도 근사치가 안나오는 사업부지라면

- 정말 심각하게 고민해보시길 바랍니다.

- 그래서 처음 가입할시 계략적인 사업수지분석표를 입수하거나 전문가에게 사비를 들여서라도 수지분석을 한후

- 조합원 가입여부를 결정하시길 바랍니다.

- 몇천만원을 투자하면서 몇백만원 투자도 안하면 나중에 몇천만원은 물론이고 정신마져 피폐해져버림을 인지하시고

- 지역주택조합이 싸고 좋고 문제가 없으면, 업대들과 모집분양사들 고향분.동창전부. 주변사람들 다에게 권할것인데

- 왜 자기 주변 친.인척 고향.동창들에게는 권장안하고 생면부지인 불특정다수에게 권장할까요?를 잠깐만 생각해보시길

- 투명하게 운영하게 할수는 있으나 그 투명하게 운영하고자 하는 조합원이 혼자라는 사실입니다.

- 그래서 가입 즉시 조합원들끼리 소통하는 온라인 공간(카톡.밴드.카페등)을 만드시고, 오프에서도 자주 만나시길 바람

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※만약 조합원돈으로 토지를 사지않고 업무대행사 자금으로 토지를 계약핬다면 그만큼의 댓가를 지불해야 합니다.

※일반시행사(부동산개발자)들은 자기들 돈으로 토지를 계약하고(에쿼티) 금융을 발생시켜 아파트를 지어 분양합니다.

※하여 업무대행사가 자금력이 되어 업대자본으로 토지를 체결(브릿지없이)했다면 지주택으로 안하고 일반분양합니다.

※지주택은 조합원들의 돈으로 토지사서 건설사 선정해서 추진하는 방식입니다.

※문제는 그 추진과정에서 지킬 수 없는 허위 과장광고나 근거없는 과장홍보가 만연하다는 것입니다.

※더 큰 문제는 허위과장 광고.홍보처벌은 공정위로부터 경고장이 다 이고 기껏해야 벌금이 대부분입니다. 구속못봤음

※물건하나 사는데 비교사이트 드가서 비교하면서 수천만원 주고 가입하는 사업성검토는 왜 안하고 하는지 기막힘

※정상적인 비대위가 앞장서서 정상화 하려고 노력하면 "동냥은 못줄망정 왜 쪽박은 깨는지"조합원분들도 각성해야 함

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4. 지주택에 성공한 조합은 얼마나 되며, 법이 개정되기 전에 설립한 조합은 어떻게 해야 하는가?

전국에 지역택조합이 약700여개에 이른다고 합니다.

그중 서울이 약90여개가 추진 및 입주한 곳이 있으며 광역시중에는 울산이 가장 많이 있지 않나 생각합니다. 지역주택중 성공한 조합이 있는데, 지나고 보니 성공한 지역주택조합이었고. 당시만 해도 성공이다 라고 생각은 안하고 있다가 부동산 경기가 호황으로 인하여 또는 주변아파트가 급상승하여 동반하여 상승하게되고 그러다 보니 지역주택조합이 성공한 아파트로 부각되게 된 것이 대부분입니다.

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또한 최근 법이 개정되기 전에 이미 조합이 설립하였거나 추진위 상태에서 수년간 지금까지 방치하다시피 한 조합은 어떻게 해야 하는가에 대해서는 각 조합마다 각 각 다 문제점이 달라서 이 글에서 한마디로 규정해줄수는 없지만 가장 중요한 것은 당연 토지 미확보입니다.

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핵심은 토지를 학보중에 종종 대형건설사가 알박기 식으로 토지를 매입하기도 한 조합이 몇군데 있는데 사실상 이러함에도 특별히 법률적으로 제한할 수 없는것도 문제점이고 가사 제한다고 해도 친.인척이나 직원 명의로 알박기를 하거나 종종 업대들이 친 인척들의 명의로 알박기를 한다는 소문도 들었습니다.

따라서 지역주택조합의 가장 큰 문제점은 토지 미확보입니다. 하여 토지 미확보로 인하여 더 자초에 직면한 조합(조합장 외 이사진)이나 결제(결정/ 총회에서 결정해야 하지만) 권한자분들은 저에게 연락을 주시면 할 수 있는데까지 도와드리도록 하겠습니다.

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특히 조합원은 모집되어 있는데 토지가 아예 미확보되거나 추진하였던 토지가 날라간 경우엔 저에게 연락을 해주시길 바랍니다. 특별하지는 않지만 협력하여 상생의 길이라면 진중하게 같이 고민하고자 합니다.

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4-1 상기 내용을 정리해드립니다.

- 성공한 지주택은 불과 3~5%선으로 알고 있습니다. 그것도 처음부터 잘한것이 아니고 주변시세 상승으로 인한것들임

- 개정 전의 조합에서 토지 미확보로 인하여 조합이 좌초 또는 해산위기에 있는 조합은 연락주십시요.

- 토지가 100% 미 확보 된 조합중에 조합원만 충족된 조합은 연락을 주시길 바랍니다. 진중하게 협의하겠습니다.

- 건설사도 지주택사업부지에 알박기를 하는 이유는 그 지주택조합의 시공권을 확보하기 위함입니다.

- 업무대행사가 친.인척을 내 세워 토지에 알박기를 하는 이유는 토지로 인하여 돈을 벌기 위함입니다.

※조합설립을 한지가 오래된 조합은 지금이라도 수지분석표를 작성하여 사업타당성 검토를 지금 당장 하시길 바랍니다.

※건설사가 알박기를 해 놓은 조합은 끌려다니지 말고 강경하게 대응하여야 공사비가 안올라갑니다.

※매도청구 소송시에 합의가 좋을지에 대한 판단부터 먼저 하시고 소송을 하길 바랍니다.종종 손해보는 경우가 있음

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5. 건설사는 과연 공동사업자이며 왜 도정법(재개발.재건축)처럼 경쟁입찰을 안하는것인가?

주택법상에서 (지역주택조합) 건설사를 공동사업자로 언급합니다.

그러나 사실상 말로만 공동사업자이지 절대로 공동으로 하는 사업자가 아님을 망각하지 마시길 바랍니다. 건설사는 그냥 단순히 도급자에 불과함을 절대로 잊지마시길 바랍니다. 또한 건설사와 도급계약시에 공사비가 충분하다고 판단되면 총회를 경유하여 추가공사비가 없도록 변경하는 것이 좋습니다.

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문제는 건설사가 이미 체결한 조건중에 조합에서 발생한 금융중에 건설사가 연보나 보증이 관련되어 있는 겨우는 별수없이 기존 계약서를 따라갈 수 밖에 없지만 그렇다 하드라도 설계상에 문제가 없는데도 계속 변경하고 공사비가 상승하게 체결되어 있다면 지금이라도 도급약서를 들춰보시길 바랍니다. (기 발생한 금융에 문제만 없으면)

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지역주택조합에서 돈이 가장 많이 들어가는 부분이 공사비. 토지비. 업무대행비. 조합원모집수수료. 금융이자 등입니다.

이 글에서 세부적으로 공사비를 언급을 안하겠지만, 메이져급들도 토지만 해결된 조합이라면 평당 400만원 초반대로 공사하고 있으며, 설계비는 주복이 아니면 대부분 6만원대가 상식이며(재개발은 3만5천원정도임) 감리비는 지자체에서 입찰로 하니 그 입찰가대로 체결할 수밖에 없습니다.

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그런데 재개발.재건축.도시개발조합등에서는 도급업체는 무조건 입찰을 의무적으로 하고 있는데 같은 조합이라는 명칭을 사용한 지역주택조합에서는 왜 업체 선정을 할때 경쟁입찰을 안하고 임의로 수의계약을 하고 총회에 상정해버리는가 에 대해서 말씀드립니다. 지역주택조합에서 업체선정은 주택법에서 의무적으로 경쟁입찰을 통하여 업체선정을 하라고 법령화가 없어서입니다. 토지등소유자 방식인 재개발.재건축.도시개발법에서는 조그만 업체나 조합원들의 부담금과 직결되는 건에 대해선 무조건 경쟁입찰을 하게끔 되어 있으나 지역주택조합에서는 그런 의무사항이 없다보니 업체선정시에 업무대행사의 입김이 당연 들어갈 수 밖에 없으며. 그 결과는 자연스럽게 조합원의 부담금으로 가중되고 있음에 대해서는 정부에서는 차후 법 개정시에 이 부분을 꼭 현실에 맞게 개정해주실것을 부탁드립니다.

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5-1 상기 내용을 정리해 드립니다.

- 최초 가입시에 모집원에게 또는 추진위원장이 누구냐고 물으면서 업무대행사 대표정도는 알고 있어야 합니다.

- 법률상 업무대행사는 조합의 업무를 대행하는 용역업체에 불과합니다 만, 실제로 그 권력은 법령이 못따라갑니다

- 조합가입시에 추후 추가부담금에 관한 예상금액을 묻고. 그 증거(수지분석표)를 요청하십시요 안줄겁니다.

- 그러면 가입하지 말고 즉시 몇몇이라도 모여서 전문가에게 수지분석표를 작성요청하시고 그 수지표를 검토하셔요

- 행여 업대가 준 수지분석표가 있다면 전문가에게 검토비를 줘서라도 충분히 검토하게 한 다음 결정하십시요.

- 작성한 수지표가 어느정도 적정선이라면 가입하시고 아니라면 안하는것이 정신건강에 이롭습니다.

- 건설사 선정전에 수시로 건설사와 도급계약을 약정(약정은 추진위에서 할수 있습니다)서를 확인하십시요.

- 당시에 건설사도급계약서를 확인하지 못한 상황에서 창립총회까지 갈 경우 잘못된 계약서라면 너무 늦습니다.

※업무대행비의 기준은 따로 없습니다. (엿장수 맘입니다)

※공사비의 기준도 따로 없습니다. 문제는 이미 약정할 당시에 약정내용을 다 인지하고 있어야 총회에서 막을수 있음

※경쟁입찰을 안하는 대신 이미 추진위(아마도 실제론 업무대행사가)에서 먼저 약정으로 하고, 총회에서 결의받으면 끝

※총회에 가서 바로 잡을려면 너무 늦어서 절대로 조합(업대)의 조직력에 대항할수가 없게 됨

※가장 큰 문제는 막대한 홍보를 하는 O.S(총회대행전문아웃소싱업체)를 동원하여 전국에 흩어져 있는 불특정조합원들

을 전화로 또는 제주도까지 직접 찾아가서 총회를 통과시킬 서면동의서를 받아오기에 막을 방법이 거의 없음

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6. 기타사항

- 종종 <환불소송>을 하고 하는데... 신탁사에 돈이 없는 조합은 절대 환불소송을 하지 마십시요.

- 조합의 돈을 관리하는 신탁사에 잔고가 없는데 승소한들 조합이 계속유지한단느 보장도 없어서입니다.

- 저에게 조합원자격 유,무와 가입했는데 어쩌면 좋을지를 묻는데 그 질문엔 답변을 드릴수없음을 양해바랍니다.

- 가입 여부는 본인들이 결정해야 합니다.

- 조합원들의 부담금과 직결된 지출은 꼭 총회(추후라도)를 경유해야만 효력이 있음 총회가결없이 지출하면 위법

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※주택법 제11조 2의 ②항을 보면 업무대행사의 업무범위가 그럴듯..하게 법령화 해놨습니다.

※난 개인적으로 주택법 제11조 2의 ②항만 보면 열불이 터집니다. 이유는 시작도 업대가 하고 문제도 업대가 만들어

놓는데 ...법령으로는 다 조합의 업무대행이라고 되어 있습니다. 즉 법률적인 책임은 조합(추진위)와 조합이 다 짊어

지게 되어 있다는 것이고 그나마 착공이나 해주게끔 추진을 하면 그냥 넘어가겠는데...착공은 커녕 해산하게 되었음

에도 업무대행사는 아무런 책임이 없다는 것에 대해서 이 지경으로 만든 주택법을 개정한 당사자들과 같이 물이라도

한바가지 던져버리고 싶습니다.

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날씨는 추어지고...코로나는 갈수록 극성입니다.

지역주택조합원 여러분, 힘 내시고. 지금부터라도 제발...의무는 이미 실행했으니 권리는 제대로 챙기시길 바랍니다.

수 천만원을 벌려면 얼마나 고생해야 하는지를 잘 아실것인데 왜 권리행사는 안하십니까?

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시장에서나 백화점. 하물며 인터넷 쇼핑몰에서도

돈주고 산 물건이 하자가 났으면 당연 이를 악물고 환불해달라고 하고서는 이놈의 지주택의 조합원 여러분들은 수백만원짜리도 아닌 수천만원을 주고 대출까지 받아서 의무는 다 하면서 왜 착공은 커녕 토지도 확보도 못한 용역사나 조합에게 가서 왜 권리행사를 못하십니까?

[출처] 지역주택조합 업대들에게 욕 먹을 각오로 이 글을 씁니다. (부동산 스터디') | 작성자 대진익

부동산 스터디' : 네이버 카페

 

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댓글..

 

 

저의 글의 핵심은 ...
추진위에서 15%를 확보해야 된다는 것이 아닙니다.
다시한번 전체 글의 핵심을 살펴보십시요.

첫째,
조합을 추진하는 사업예상부지는 추진위원회(실제 사업주체이지요)가
에리어(토지)를 지정하여 추진한 것이 어니고

주택법상 법률적으로 사업주체가 아닌
조합 또는 추진위원회의 용역업체가 처음부터 등장하여

사업전반 (토지확보 및 추진위원회 설립 및 규약.신탁사선정 등등 전부 다)을
다 주관하는 그 자체부터가 주택법으로
개정해야 한다는 것이고,
(사업을 다 주관하면서도 총회에서 다 가결시킴으로써 다 면피를 받아버리는 현재의 주택법의 문제점등)

# 대부분의 조합원들은 토지등소유자들이 아니고 대부분 불특정다수이며 분포도가 흩어져 있습니다
#그리고 대부분 투자자보다는 서민층이고 생업과 직결된 집 한채 없는 사람들이 대부분입니다.
#그런 부류의 조합원들이 총회하자고 하면 똥인지 된장인지도 모르고 전문OS홍보들의 말에 총회가 개최됩니다.
#도정법과 달리 후보를 공고하지도 않고 대부분 업대의 추천으로 조합장.임원들이 추려져서 가결됩니다.
#이 창립총회에서 규약.각 용역업체들의 계약건들이 다 결의되버리지요. 이 총회 하나로 업대와 추진위과거가 다 청산
#그리고 나중에 이 문제가 터지면 총회에서 다 가결되었다는 이유로 피눈물이 그때부터 시작되는 구조입니다.

추진과정중에 가장 핵심인 조합원 모집을...
토지확보가 아닌 토지사용권원확보(계약금이 지불이 안된 실제로 구속력이 없는 서류이지요)
라는 이름으로 조합원을 모집을 하고 난 후에

조합설립을 할 수 밖에 없는 (조합원을 모집지에 돈을 들어갑니다)
이상한 주택법(이때만 해도 공식적인 조합이 아닌 상황에서 즉 비법인이고 임의단체에게..
돈은 입금되고. 그 돈의 지출은 조합설립이 되기 전부터 출금이 가능하게
되다보니 (이런 지출구조도 현행 주택법에 제도나 규정이 없고 신탁사와 업대가 입맛에 맞게 체결하지요)

조합설립이 되기 전에 먹튀라도 하게 되면 누군가는 책임을 져야 하는데....
현행 주택법이나 지자체에서 관리 감독하는 시.도조례역시 조합원들을 보호하는
그 어느것도 없으며. 것도 겨우 조합이 설립되고 나면서 감독관리를 하면서도
불상사가 터지면 "법으로 하셔야 합니다"...라는 말로
조합원들에게 통보하는 현행 법령과 조례. 구조등에 아직도 문제가 많다는 것을 지적한것입니다.

그래서 현행 법은 개판이어서 양심있는 업무대행사를 만나야 한다는 것을 언급한 글이구요.
만약에 말입니다. 조합설립 전에 추진위에서 조합원은 모집하였고 완판하였다고 칩시다.
그런데 토지작업에 온 힘을 기울이지 않고 모집수수료만 신탁사로부터 받아서 슬그머니 가버리면
누가 이 사태를 수습할 수가 있겠습니까?

추진위원장이란 직함도 신분도...어차피 업무대행사의 측근으로 볼 수밖에 없는 현구조에서
조합원들은 누구에게 하소연을 한단 말입니까?
구청에서는 추진위란 단체는 임의단체임으로(사실 법원에서조차 민법으로 일개 주식회사로로 인정합니다)
우리가 간여 할 법적인 사항이 없다...라고 발뺌해버립니다.

근데 말입니다. 주택법에서 조합원을 모집하라고 법령으로 만들어 놓은 정부나 그 감독관리를 한 지자체가
이 사항에 관하여 조합원이 손해를 봤다면 당연 손해배상을 해줘야 할것으로 생각합니다.
이유와 근거는 ..조합원들은 헌법으로 보장한 "국가는 국민의 생명과 재산을 보호해야 한다" 라른 헌법에 기초하여
순진무구한 조합원들은 종부가 만들어 놓은 법을 믿고 정부와 지자체가 정한 법대로 조합원을 가입했다가
손해를 봤다면 당연 그 따위로 법을 만든 정부나 지자체가 그 책임을 져야 한지 않느냐는 것입니다.
(법은 고따위로 만들어 놓고 물안해서인지 공지는 각자가 "알아서 판단하라"고 고지한 지자체들도 각성해야 합니다)

업무대행사는 주택법에서 정한 제11조2의 2항(업무대행사의 업무범위)대로 했을 뿐이고
항상 말하는 "우리는 조합의 업무를 대행하는 용역업체에 불과하다" 라고 하며 다 빠져버리는데
조합원은 누구에게 이 억울한 사항을 호소한단 말입니까?

여태까지 전국의 700여 지주택조합의 약 80%는 개정되기 전의 조합들이고 최근 개정한 7.24개정법 역시
문제점 투성이라는 것과 이를 방지하기 위해서는
추진위원회 설립시에 지자체(시도.조례에 해당하게 개정하여 적극 간여하여)

즉 조합원을 모집하기 전에 사업부지가 추후에 주변 일반분양가 보다 최소 단 10%라도
저렴하게 추진되는 사업지인지를 분석한 다음 추진위설립과 조합원 모집을 하게 해야 된다는것입니다.

그렇게 하지 않으면....예나 지금이나..
추후에 얼마가 부담금으로 돌아올지도 모른 사업지를 업대가 맘대로 정하여 조합원을 모집 후에
잘하다가 지주작업이 지연되고 비대위가 생길 경우 슬그머니 자취를 감춰버려도 현행법률적으로 전혀
문제가 안되는 구조라는것입니다.

더 리얼하게 적고 싶지만....그래도 양심있는 업무대행사들에게 피해가 갈까봐
최대한 조심하면서 소견을 올리는겁니다. 최근 개정되거나 있는 법률중
가장 최악의 법령이 주택법 제11조~제14조입니다.

댓글에 관한 최종 결론입니다.
핵심은 사업성이 있는 부지에서 지역주택조합원을 모집하라는 것이 저의 가장 큰 핵심입니다.

그리고 조합원을 모집했으면 끝까지 책임을 지고 청산까지 업대가 추진하라는 겁니다.
그러나 현행법은 사업성이 없어도(결국 주변 아파트 보다 싸게 입주 하고파서 지주택가입하는데말입니다)
누구도 알 수가 없는 구조라는 것이고.
언제든지 전 사업권을 다 가지고 추진하는 업무대행사가 언제든지 가버려도
법률적으로 전혀 문제가 없단것을 지적하는것입니다.

 

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본문 글에 신탁사에 관한 글은 일부러 뺐습니다.
이유는 지주택에서 신탁사와의 구조는 그져 단순구조입니다.

금융권에 대출을 담당하신 분이라고 하셨는데...
지주택에서 조합원들의 돈을 신탁사가 어떻게 관리하고 있는지도 잘 아실것입니다.
그렇다면 지주택에서 신탁사는 아무런 권한도 권리도 거의 없습니다.

보통 자금관리는 대리사무계약서에 있듯이
비법인사단의 조합이라는 단체로부터 돈을 받아서 관리만 하는곳입니다.
즉 지출시에도 대리사무 용역을 체결했던 신탁사는 체결당시의 지출메뉴얼에 맞춰서
지출하게 되어 있습니다. 신탁사가 조합의 자금을 주고 안주고의 권리가 없다는것입니다.;

예를 들면 지불절차의 메뉴얼에 조합- 업무대행사 - 건설사 - 대주단(대출금융기관)이 승인을 하면 지출을
당연해주게 되어 있습니다. 즉 신탁사는 조합의 돈을 관리하는 금융기관이지 조합원 지출을 감독하는 위치에 없습니다.
예전에는 신탁사 직원이 개입하여 형사처벌사례가 많았는데...요즘은 신탁사들도
조합의 자금관리 지출구조가 예전보다는 좀 강화되긴 했습니다.

귀하님의 글을 보면 조합의 돈은 신탁사만 잘만나면 괜찮을것 같네...라는 오해를 받을수 있어서 소명드린것입니다.
신탁사는 자금관리를 하는 금융용역회사에 불과하다는 것을 소견드린것입니다.

 

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지주택....열심히...확인하자!